新世界项目总占地约3229亩的贵阳项目◆■◆★◆，规划总建面407万方（实际数据有变）★◆★■★，项目原规划组团接近30个（包括商业等），现在建和交付有20个组团■★，项目组团规划情况可参考以前释放的规划图■★。
05.价格调整，在售价格有优势：观山御苑在售楼栋价格9800左右◆■，价格比楼市火热的时期便宜不少，当下的价格较为有吸引力。
恒大房企收购新世界开发多年★■◆■★◆，已在市场留下了深刻印记，虽然现恒大房企暴雷的风波逐渐远去，但项目和购房客户经历的伤痕却难以抹去。
目前，新世界大盘的二手房价格差距较大，有价格8字头的★◆◆◆★，有9字头的，有10500左右的，也有11000起的，不同组团及不同户型存在价格差较大的情况。
结合市场情况■★◆◆★，新世界较为友好的房价，加上观山湖外国语学校成熟稳定，对于预算相对有限，且需求成熟学校的购房客户来说是个友好的选择。
02.配套情况，配套成熟且较优◆★■：观山御苑所在的新世界项目，现配套已经成熟，并且部分配套是很不错的。
官方公布的7宗转让土地中，有3宗转让给了凯佳地产■◆★★，有2宗转让给了昌瑞地产，另外2宗由旭升地产和嘉煜地产分得■◆★。
医疗商业◆◆■★：新世界区域社区商业，大盘配套商业已经成熟，外围商圈商业业态丰富，能满足区域日常所需，以及更高级的消费购物等；
当然，这里不是说御苑的户型有多么的不好，只是有些遗憾◆◆◆，因历史因素的影响，观山御苑的产品难以改变，即使户型风格落后市场发展，也需要接受。
观山御苑在售楼栋交付标准为毛坯，价格在9800每平浮动，这个价格是否具有性价比呢★■？
适应需求：结合观山御苑的位置、环境◆■、产品情况◆◆，项目适合刚需首套房、面积改善、学区置业等需求群体★◆。
03.学校加持，有得到市场认可★■★■★：观山御苑配套学校经过多年的办学沉淀，现成绩已经得到了市场的认可。
现观山御苑最大的不足◆■◆■★■，应该是项目前期历史因素带来的不利影响。至于项目的产品设计问题，已经难以改变了，只能接受。
现新世界剩余待开发组团已有多个地块转让，其中就包括旭升·观山御苑项目。因土地转让关注度不高，这里简单补充新世界项目土地转让的情况：
商业配套：组团有社区地块；大盘有自建黔贵里步行街■★◆◆◆、旺角汇商业中心、华腾荟运动生活馆等■■■。周边临近泉湖板块梵华里商圈◆★★★◆、八匹马区域富力商圈等。
现新世界在建未完组团和待建地块陆续完成转让，特别是在建未完组团■★，更名后重新销售，工地也重新启动建设，但项目依旧保留了“浓浓的恒大风格”。
01.板块优势■★，观山北优质区域：观山御苑位于“观山北”板块最大的居住区，拥有很不错的城市环境基础条件。
04.大盘弊端，整体管理较为不足：观山御苑所在的新世界项目■◆，存在部分区域管理不足的情况，影响项目整体口碑评价。
旭升·观山御苑原是恒大新世界御苑组团，因恒大无力开发后，转让给贵阳旭升房地产开发有限公司来做，并由中国水电九局承建。
恒大开发组团的产品房龄不是问题，但产品设计确实偏保守，加上后面的保交楼问题，后续的组团差异也会体现出来。
目前■◆■★★◆，观山御苑的销售成绩还不错，说明项目在经过一段不太美好的波折后，逐渐回到了市场正轨。
所以，结合观山御苑和新世界的情况，御苑很适合年轻刚需群体，区域换房改善，以及对学校有明确需求的购房客户■★■。返回搜狐◆■，查看更多
如★★，观山北与观山中、观山东、观山西区域城市融合度较为高效，临近区域资源都能相互共享，容易形成不错的城市氛围。
新世界大盘的历史可以追溯到2006年■◆★，2006年新世界中国地产在观山湖拿地并开发打造了金阳新世界项目。
新世界是◆■★“观山北”板块的大盘项目，其经过近20年的开发，现区域及项目配套都已经呈现并成熟◆■：主要配套如下：
需要说明，城语这里不是为新世界的物业背书，物业确实也有需要完善的地方，特别是项目的大环境管理和维护水平。
医疗配套情况，近距离有省医金朱分院、观山湖白云区域医院都可满足■◆“观山北”区域居民的医疗需求。
恒大的产品情况市场是知晓的，特别是户型设计■■◆★■◆，不能紧跟市场发展，观山御苑户型放在当下的楼市环境中，可以说有些严重落后了。
当然，具体的价格情况这里例举得很是粗暴★■◆◆★，因为二手房的情况很是复杂，涉及到组团◆◆■◆★、户型、装修及家具附带情况★■★◆■★。
旭升·观山御苑（新世界御苑）◆★■◆：项目位于观山湖新世界枫林路与云潭北路交汇的东南侧，建设单位是贵阳旭升房地产开发有限公司◆★■★◆。
其一是项目的规划情况，御苑组团住宅采用围合式布局设计，能最大限度的呈现社区空间，能尽力的丰富社区内容★■★；
但市场难免会对后期的交房有所担忧■■◆，因为新接手的房企并不是市场有项目可供参考的大牌房企。
如组团位置差异带来的配套远近■★■，配套密度，配套辐射，配套便利等的生活体验感的不同，特别是与商业■◆■◆■、学校、公交车站的距离远近■◆◆■◆。
观山御苑因前期恒大房企的缘故，如果购房客户担忧项目的情况，可以到项目外围了解情况。
备注，首付标准以商贷15%为参考，月供利率以商贷首套3★■◆★◆◆.2%为参考（后续变化请以实际为准）。
医疗配套：近距离可达贵州省人民医院观山湖院区，金阳医院，以及新世界社区卫生服务中心等。
部分区域地块成为菜园，新世界规划的两个公园地块■★◆◆★★，有较大部分平坦的空间被开垦为菜园■◆，这严重影响了区域的居住体验感；
结合区域城市地图，可知晓“观山北”板块有两个名校的优势，一是与观山湖其他区域衔接紧密◆◆★★★■，二是处在观白两区的城市下衔接带上。
教育配套：新世界项目有新世界精英幼儿园■★◆★、观山湖区第四幼儿园等，有观山湖外国语实验中小学等■■◆★■★。
观山北与观山湖城市的情况：因观山湖城市主要区域面积不大，加上城市地形整体较为平坦，故观山湖中、北、西、南四个区域衔接较为紧密★■★■，城市资源及配套共享效率很高。
现观山御苑在售的毛坯，如果不喜欢二手房交易流程，或者说觉得二手房选择不决断，再或者说不喜欢带装修交付的房子，那御苑的买来居住◆■■，以及读书需求都是不错的。
限于贵阳市场教育资源有限且分布不均的情况下，观山湖外国语学校的优势还是很明显的★■，首先是的所划片区房子不是太贵。
主要城市道路■★★★★◆：直接出行道路有枫林路、云潭北路；外围出行道路有绕城高速、金阳北路、金湖路★★◆■◆、金朱西路、诚信北路等■★。
现观山御苑的情况就是如此，项目虽然重启销售，逐渐走上正轨◆★■，但项目还要拿出更好的交房，以支撑和带动其后续楼栋的销售工作。
公共交通◆■★■■◆：区域主要道路都有较为丰富的公交路线满足出行要求，另外还有地铁2号线穿过新世界项目中部◆★★■◆，能满足大部分组团的便利出行；
只要稍加了解贵阳学校情况的朋友应该会知道，观山湖外国语学校是贵阳二梯队学校，学校成绩基本每年都会在榜单对比中出现■★◆★■。
现御苑在售楼栋已经封顶，在售楼栋情况可结合楼栋布局图◆■★■，在工地找到对应的楼栋◆■◆■◆◆，知晓项目及在售楼栋的现状。
另外，观山御苑的工地情况，也能看到前期恒大房企建设留下的情况，这种“历史记忆”的冲击还是很强的■■★。
新世界项目走到今天★◆◆，在市场已经有了很不错的认知和影响力，特别是项目的位置及配套情况★◆◆■★，后续组团的价值输出和营销广告很好做。
快速公共交通：近距离有2号线地铁站枫林路站，站口最近为B站口■★★◆，与御苑直线分钟。
部分区域及路段的绿植维护较差，特别是部分临街铺子区域绿化空间，草地已被严重踩踏，绿植没有得到更好的维护；
除组团基本的设计指标外★★■◆◆■，现观山御苑组团工地建设在正常推进，购房客户可以实地了解御苑项目的情况★◆★◆◆。
2015年年底，恒大宣布以总价约53亿收购了新世界项目及储备土地，但遗憾的是恒大房企也没把新世界开发完。
观山御苑被转让接手后，意味着御苑组团已经不是原来的御苑了，项目完全由新的房企来负责销售建设。
04◆◆◆■★★.产品优势◆■，可覆盖多样需求：观山御苑虽然是前期新世界规划的产品，但项目也有优点可谈■■★。
房间布局较为落后：参考当下市场的户型设计★★★◆，御苑部分户型可以做得更为完善，如110-117的户型可以做出4房，以满足更为完善的功能需求；
输出信息提到观山御苑◆■，当购房客户不知晓的时候■■◆◆，用新世界原御苑组团来回答，有购房客户就会知道项目的情况★■◆。
结合本节的内容可知，位于“观山北◆◆★■”板块的观山御苑项目自然能分享其板块的现有一切优势。
本节内容补充些许对恒大物业的看法，城语听过不少对金碧物业的吐槽，评价物业如何的差，如何的不如某某物业◆■◆★■。
其三是户型基本功能完善■◆■■★★，御苑的户型最低是2房★◆■，最多是4房户型，中间面积段是3房户型，户型功能均较为完善，能满足基本的居住需求★★■■★。
虽然新世界项目前期有诸多的不如意，也有无法回避的不足，但结合观白市场，甚至是贵阳市场的情况，新世界也是不错的大盘项目◆■■■◆◆，便利性没得说。
新世界是一个多组团的大盘项目，不同组团之间肯定存在位置、配套、产品等的差异，并且这些差距是难以避免的。
如户型风格传统◆◆★◆■：御苑户型是几年前的风格◆■■，户型整体中规中矩，没有明显的弊端，也没有特别突出的特色。
如果用均价来参考，现在售的毛坯价格是较为合适的，现新世界的房子已经回归理性，且房价已经得到市场检验，在贵阳市场，新世界的房间还是比较稳定的。
其中4#栋总层高31层，梯户比2T4户，户型面积79/117平，在售价格9800每平；
观山御苑是前期恒大设计的产品◆◆■，并且恒大已经建设了大部分，现项目无法推倒重来，只能延用前期的产品销售。
新世界项目配套学校是观山湖外国语中小学学校★◆◆，学校经过多年的发展，现成绩已经得到了市场的认可。
除此之外■■■★■◆，新世界有别墅■◆、洋房、高层等组团★★，组团口碑、市场评价◆■★，甚至是房价差异更是难以避免的。
05.房企因素，接盘房企需要自证■◆◆★◆：观山御苑现有新的房企接手开发◆◆，项目需要在后续的交付中拿出更好的表现◆■★。
观山御苑处在新世界的大盘中■■，且在配套共享的情况下★■◆★◆◆，肯定是无法回避市场的竞争问题，现阶段新房就面临二手房的竞争。
处在两区城市交界范围的区域有个先天自带的优势，那就是能同时分享两区城市发展带来的红利★■◆◆★■。
另外★■■◆★，新世界大盘前后主要经历新世界、恒大房企的开发，组团房龄、产品差异也会导致大盘二手房竞争变得残酷◆◆★■■。
观山北处在观北城市衔接带上：“观山北◆★◆◆◆★”故名是观山湖北部区域，往北是白云区南部区域，因此，其正好处在观山湖和白云两区的城市交界地带上■◆。
补充御苑更多信息，旭升·观山御苑前期是恒大新世界御苑组团★■■★，恒大房企因故无力开发◆★◆◆■■，现组团转让给贵阳旭升房地产开发有限公司。
但结合市场的情况比较，金碧物业算是市场较为不错的物业◆◆★◆★，比下是肯定有余的，城语也听到有对金碧物业的肯定。
如前期新世界开发的组团产品评价较高，但也面临房龄较大★■■■★◆，房屋老旧，设施老化等带来不可逆问题。
■◆■★“观山北”区域正是如此，处在观山湖和白云的衔接带上，才成为观山湖开发最早最成熟的区域之一。（另两个区域是观山中，观山南）
观山北板块范围：主要指观山湖金朱路以北的观山湖区域，主要有中天■★★■★★、恒大中央公园、电建观府壹号、新世界楼盘等。
项目数据：御苑用地约3◆◆★■★★.63万方，建面约20.5万方，绿地率30%，总户数1238户■★◆■◆，车位数1540个。
公园配套：项目南侧有将军山山体公园◆■◆◆■，近距离有泉湖公园等。泉湖公园距离较远，但地铁只有一个站。
结合户型的实际情况，户型功能齐全，能满足基本的居住生活需求。亮点就是阳台空间较大，能获得更多的向外延伸空间。
还有2房的设计可能会没有，可能会面积适当增加■■★★，做成小三房，这样户型的功能会得到完善和提升。
部分组团区域的路面已经损坏，特别是学校区域，部分路面路砖损坏较为严重，影响出行体验感■■■■★；
旭升·观山御苑目前在售2/3/4#栋◆◆★■，楼栋总层高31-32层★■★◆，梯户比2T4户，户型面积79-132平，价格9800每平。
例如学校外语是特色★◆■★★◆，且有多种选修课，有国际交流项目等。中学重点班平均分在695分◆★★◆■★，最高分725（2024年成绩◆■★★，参考人数约600人◆★■，最高分725分■★★◆■，700分以上28人）◆◆。
03■◆.大盘差异，组团位置产品差异：观山御苑所在的新世界是大盘项目■★★■◆★，大盘项目难以回避的问题是组团差距。
其次，观山湖外国语学校已经办学多年，学校成绩虽有波动■■◆■◆★，但整体较为稳定■■◆■★◆，与那些新项目新学校对比优势明显★★■★。
其二是户型面积段较多，御苑组团面积有建面79/109/110/117/133平共5个户型，能满足首套房至多人口家庭的换房需求；
居住氛围■★：区域主要地块项目基本都完成了开发，新世界项目剩余地块也不多，区域城市发展已经定型★★◆★■■，楼市基本固化；
项目物业很难获得全部的认可，因为物业服务涉及到居住体验的方方面面，每个人的体验和感受都是不同的◆★■，有觉得物业做得还不错，有觉得物业做得很差★■。
首付月供情况：建面79平首付约12万，月供约2800每平；建面110平首付约16万，月供4000每平；建面117平首付约17万■◆◆■，月供约4200每平；建面132平首付约19万■★★◆◆■，月供约4800每平。
城市路网■★■■★■：区域城市路网早已呈现，新世界外围城市道路★★◆■★，内部社区出行道路都已经完善成熟；
所以，回到观山御苑的情况，项目本身位置在新世界中轴线上（枫林路），新世界的大盘配套都能较为方便的分享■■■★◆◆。
01◆■■.历史因素■★，楼盘前期暴雷影响■■★：观山御苑本是原恒大新世界的御苑组团◆■◆★，其难以避免受到前期房恒大房企暴雷的影响。
但项目在前期的销售阶段，特别是原恒大建设未完成的项目，需要工地复工■◆★，需要建设进度来打消购房客户的质疑◆■◆★◆。
现观山御苑在正常销售中，在售楼栋已封顶呈现，但项目依旧保留了曾经停滞建设的痕迹，购房客户可以看到项目的情况。
其中2/3#栋总层高32层■◆◆，梯户比2T4户，户型面积110/132平，在售价格9800每平；
优质配套：区域的地铁资源；近距离观山湖中的办公资源、市政资源；医疗资源■■；城市发展成熟度来说都是很不错的。
02.产品不足，户型设计较为过时：观山御苑因历史因素的影响，产品没有跟上时代环境，这是必须要接受的事实。
城语查询了新世界二手房的价格情况◆■◆★，目前二手房均价在10500-10800的样子（房天下数据4月份数据），需要备注说明，这个数据来源于网络，仅供参考■◆◆◆★■。
城语查询了新世界土地转让的情况■■◆◆◆◆，部分接手地块的公司或为信托国有，或与恒大有关参与控股，这样的情况是土地转让和原公司资产重组，同样的目的是更好地把项目持续做下去。
新世界大盘的优势极为清晰和明确◆◆◆■■，位于观山北区域■◆◆，处在观白区域的衔接地带；配套已经成熟，地铁在项目区域有3个地铁站，学校成绩口碑评价不错等等，都是看得见摸得着且经过市场检验的配套◆■◆★■。
这里的价格仅供参考，具体价格请以实际为准，部分产品会因为朝向、楼层不同，价格差异较大。
至于毛坯9800左右是否具有性价比■◆■★◆■，参考新世界的二手房均价◆★■◆◆，在售御苑组团价格还是可以的。当然与8字头的和9字头的精装房◆◆◆★★，那肯定谈不上，这里面也有涉及具体的组团和户型对比■■◆■。
客群画像◆■★★■：观山湖区域的年轻工作群体；观白区域追求换房改善的家庭；区域追求学区置业的家庭；地州来观山湖追求资源■◆★★■、教育提升等的置业群体等。
城市公共交通：近距离有云潭北路将军山立交站，有公交车路线路等；诚信北路有诚信北路站★■◆◆■，有93路、218路站等★◆★◆。
再看现在售9800左右的毛坯，如果用8字头和9字头的二手房源做对比，性价比就谈不上了■◆■★◆；如果用10500甚至更贵的二手房房比较■★★★，那毛坯价格就有优势了★■★★◆◆。
结合观山御苑（新世界）项目，以及周边区域的情况★■★★，其配套能满足项目的价值输出，并且符合购房客户对成熟配套，优质配套的要求。
缺少流行的大赠送◆★：御苑户型是传统的阳台和飘窗赠送风格◆★■◆■，这类户型与现有市场的新户型对比，得房率有些不足。
粤公网安备 44010602011620号